A avaliação de imóveis com inteligência artificial está transformando rapidamente o mercado imobiliário brasileiro. O que antes era um processo cercado de subjetividade, com corretores confiando em décadas de experiência e proprietários atribuindo valores sentimentais aos seus bens, agora é repensado à luz da tecnologia. Plataformas como Urbit AVM, Kognita e Stocci utilizam centenas de camadas de dados para estimar o valor de mercado de um imóvel em segundos, tornando o chamado ‘olhômetro’ cada vez mais obsoleto.

Segundo a KPMG (2024), o uso de modelos automatizados de avaliação (AVM) pode reduzir os custos desse processo em até 70% e encurtar o tempo necessário para a precificação em mais de 90%. Mas será que a inteligência artificial pode substituir integralmente o olhar humano e a visita presencial? Nesta reportagem, exploramos como funcionam essas soluções, os limites dos algoritmos, a reação dos profissionais do setor e o surgimento do modelo híbrido que une tecnologia e validação humana.

O problema da precificação subjetiva: histórico e custos para o mercado

Por décadas, a avaliação de imóveis no Brasil foi marcada por subjetividade e conflitos de interesse. Corretores experientes apostavam no chamado ‘feeling de bairro’, enquanto proprietários tendiam a supervalorizar seus ativos, muitas vezes influenciados por vínculos emocionais. Incorporadoras, por sua vez, se apoiavam em pesquisas manuais de comparativos, um método demorado e suscetível a distorções.

Esse cenário gerava impactos negativos no mercado: lentidão nas negociações, desalinhamento de expectativas e insegurança jurídica. O custo de avaliações tradicionais era alto, envolvendo visitas, levantamento documental e análise manual de dados. Além disso, a demora no processo resultava em perdas financeiras para todos os envolvidos. Dados da Alabia Insights mostram que, antes da digitalização, o tempo médio para fechamento de uma venda chegava a 120 dias em grandes cidades.

Como funciona um AVM: dados de entrada, algoritmos e camadas urbanas

Os modelos de Avaliação Automatizada de Imóveis (AVM) representam um salto tecnológico significativo. Essas plataformas utilizam inteligência artificial e machine learning para cruzar dados públicos e privados, como registros de matrícula, histórico de transações, informações sobre infraestrutura, índices de segurança, mobilidade urbana e até tendências de valorização.

No caso do Stocci AVM, por exemplo, são mais de 600 camadas urbanas integradas ao algoritmo (Google Cloud Case). A plataforma analisa desde a proximidade com escolas e hospitais até indicadores ambientais e perspectivas de desenvolvimento do entorno. O resultado é uma estimativa de valor gerada em menos de um minuto, com relatórios detalhados que podem ser utilizados tanto por corretores quanto por incorporadoras.

Além disso, o uso de modelos digitais como o BIM (Building Information Modeling) já permite prever custos de construção e reformas com até 99% de precisão (referência cruzada com digitalização de obras). Essa integração de dados e tecnologia está tornando a avaliação de imóveis com inteligência artificial cada vez mais robusta e confiável.

Principais plataformas brasileiras: Urbit, Kognita, Stocci, QuintoAndar e Loft

O ecossistema brasileiro de AVMs é liderado por empresas como Urbit, Kognita e Stocci, que oferecem soluções customizadas para diferentes segmentos do mercado. O Urbit AVM entrega avaliações detalhadas com base em camadas urbanas e dados históricos (Urbit AVM), enquanto a Kognita se destaca pela integração de informações cadastrais e inteligência de dados para gerar laudos técnicos em tempo recorde (Kognita AVM).

A Stocci, em parceria com o Google Cloud, conseguiu escalar seu modelo AVM para atender grandes portfólios de imóveis, processando milhões de dados em segundos (Google Cloud Case).

Entre as startups, QuintoAndar e Loft são exemplos de unicórnios que desenvolveram modelos proprietários de AVM integrados ao CRM de vendas e locação. Com a automação baseada em IA, a Loft conseguiu reduzir o tempo médio de fechamento de negócios de 120 para 45 dias (Alabia Insights), enquanto o QuintoAndar aposta em transações 100% digitais, que já representam 37% do mercado de locação residencial no Brasil (pesquisa setorial 2025).

Limites do algoritmo: o que a IA ainda não enxerga na avaliação de imóveis

Apesar dos avanços, a avaliação de imóveis com inteligência artificial ainda encontra obstáculos. A precisão dos AVMs depende da qualidade e atualização dos dados disponíveis. Em regiões com pouca liquidez ou onde o registro de transações é escasso, o algoritmo pode apresentar distorções.

Além disso, aspectos subjetivos como o estado de conservação do imóvel, detalhes arquitetônicos exclusivos ou intervenções recentes nem sempre são capturados pelos modelos automatizados. Questões de vizinhança, ruídos, insolação e fatores culturais locais também desafiam a capacidade da IA de refletir a realidade do mercado.

Outro ponto sensível é a confiança: muitos profissionais e clientes ainda sentem necessidade de validação presencial, especialmente em imóveis de alto padrão ou transações complexas. O consenso é que, apesar da eficiência, o algoritmo não substitui integralmente a leitura contextual e a experiência do especialista.

O modelo híbrido: AVM + validação humana como novo padrão de mercado

Diante das limitações do modelo puramente algorítmico, o mercado tem adotado o modelo híbrido de avaliação de imóveis com inteligência artificial. Nesse formato, o AVM realiza a análise inicial, gerando um laudo com base em centenas de variáveis, enquanto um avaliador humano valida informações críticas e insere dados qualitativos que o sistema não capta.

Essa abordagem garante agilidade, redução de custos e maior precisão técnica, sem abrir mão da leitura contextual e do olhar detalhado sobre o imóvel. Incorporadoras, bancos e grandes portais imobiliários já incorporam essa metodologia em suas rotinas, tornando o modelo híbrido o novo padrão do setor.

A tendência é que, à medida que os algoritmos evoluam e a base de dados se amplie, o papel humano se torne mais focado em casos especiais e validações pontuais, enquanto a inteligência artificial se consolida como ferramenta indispensável para a precificação imobiliária.

Conclusão: como profissionais e clientes podem se adaptar a essa nova realidade

A avaliação de imóveis com inteligência artificial é um caminho sem volta para o mercado brasileiro. Corretores, incorporadoras e clientes precisam compreender as potencialidades e os limites dessas ferramentas, buscando sempre aliados tecnológicos confiáveis e mantendo o olhar crítico sobre os resultados.

O próximo passo para quem atua no setor é investir em capacitação digital, integrar AVMs ao seu fluxo de trabalho e adotar o modelo híbrido como padrão de qualidade. Para proprietários e compradores, o uso de plataformas automatizadas pode significar negociações mais rápidas, seguras e alinhadas ao valor de mercado.

O futuro da avaliação imobiliária é inteligente, colaborativo e cada vez mais conectado. Cabe a cada profissional decidir como participar dessa transformação.