A entrada em vigor da reforma tributária em 2026 promete transformar profundamente o mercado de locação de imóveis no Brasil. Com a criação dos novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tanto proprietários quanto inquilinos estão atentos ao impacto dessas mudanças em seus contratos e no bolso. Mas quem realmente terá que pagar esses impostos? Como as novas regras afetam contratos já existentes e os preços de aluguel? Neste especial do Mestre Imobiliário, você vai entender de forma clara e objetiva o que esperar da reforma tributária no aluguel em 2026, quem será afetado e como se preparar (Facilite, Ministério da Fazenda).

O que é IBS e CBS e quando entram em vigor de verdade

A reforma tributária aprovada no Congresso Nacional traz dois novos tributos federais para substituir parte do atual sistema: o IBS e a CBS. Eles incidirão sobre uma série de operações, incluindo a locação de imóveis urbanos e rurais. Apesar de muita especulação e desinformação circulando nas redes, é importante saber: durante todo o ano de 2026, nenhum proprietário será obrigado a recolher IBS ou CBS sobre aluguéis. O período será de testes, voltado apenas para emissão e ajuste de documentos fiscais, sem impacto financeiro imediato para proprietários ou inquilinos (Facilite; Ministério da Fazenda).

O recolhimento efetivo desses tributos só começará após o ano de testes, ou seja, a partir de 2027. Por isso, quem está negociando contratos de aluguel agora ou precisa renová-los até 2026 tem tempo para se planejar, mas deve ficar atento às novas obrigações fiscais que passarão a valer após esse período.

Quem é contribuinte: os critérios exatos (3 imóveis ou R$ 240 mil/ano)

Nem todo proprietário de imóvel será obrigado a recolher IBS e CBS sobre o aluguel. A lei estabelece critérios bem definidos: só será considerado contribuinte quem tiver mais de três imóveis alugados OU quem obtiver receita bruta anual de aluguel acima de R$ 240 mil (Facilite; Seu Dinheiro).

Essa regra busca evitar que pequenos locadores, como quem aluga um apartamento extra ou uma casa de herança, sejam sobrecarregados com novas obrigações fiscais. Já proprietários com grandes carteiras de imóveis ou que possuem receita significativa com aluguel serão enquadrados como contribuintes e terão que recolher os tributos a partir de 2027. Vale lembrar que a Receita Federal e as plataformas digitais de aluguel, como Airbnb, já compartilham dados sobre locações e faturamento (FC Assessoria).

Como calcular o imposto: base reduzida em 70% e dedução de R$ 600

Para quem se enquadrar nos critérios de contribuinte, a incidência do IBS e CBS sobre o aluguel residencial terá regras especiais para aliviar o impacto. A principal delas é a redução de 70% da base de cálculo para locação residencial, o que significa que apenas 30% do valor do aluguel será efetivamente tributado (Facilite).

Além disso, será possível deduzir R$ 600 por ano para cada imóvel residencial alugado. Na prática, considerando a alíquota cheia dos tributos, isso reduz a carga tributária efetiva para algo entre 8% e 10% sobre o valor do aluguel, após todas as reduções e deduções legais (Facilite).

Veja um exemplo: suponha um proprietário que aluga quatro apartamentos por R$ 2.500 cada (totalizando R$ 10.000/mês ou R$ 120.000/ano). Ele se encaixa como contribuinte. Sobre cada aluguel, só 30% será tributado (R$ 750 por apartamento/mês). Considerando a alíquota final de 9%, o imposto mensal por apartamento seria de R$ 67,50 (R$ 750 x 9%). Ao ano, já descontando a dedução de R$ 600, o impacto real será ainda menor. Esses cálculos servem como referência e devem ser ajustados conforme a alíquota definida no futuro.

Aluguel por temporada (Airbnb): regras específicas para quem excede os limites

O aluguel por temporada, especialmente via plataformas como Airbnb, ganhou destaque e também foi alvo de regras específicas na reforma tributária. Para proprietários que ultrapassam os critérios de três imóveis ou renda acima de R$ 240 mil, a locação por temporada será equiparada à atividade de hotelaria (Portas).

Com isso, as exigências fiscais e tributárias serão ainda mais rigorosas, podendo envolver alíquotas diferenciadas e maior controle do fisco. Plataformas como Airbnb já enviam dados detalhados das operações para a Receita Federal (FC Assessoria), dificultando a informalidade. É fundamental que anfitriões se informem e se adequem antes da entrada em vigor das novas regras, para evitar autuações e multas.

Risco de repasse: como isso pode pressionar preços de aluguel

Um dos principais temores do mercado imobiliário com a reforma tributária é o possível repasse dos novos impostos ao valor dos aluguéis. Especialistas apontam que, embora a maioria dos pequenos proprietários fique isenta, os grandes locadores poderão buscar compensar o aumento da carga tributária elevando os preços (Facilite; Portas).

Essa pressão pode ser mais intensa em regiões metropolitanas, onde a concentração de imóveis para aluguel por investidores é maior. Por outro lado, a concorrência e a renda dos inquilinos funcionam como limites naturais para reajustes abusivos. O ideal é que proprietários e inquilinos dialoguem antes de fechar ou renovar contratos, analisando o impacto real caso a caso.

O que fazer agora: planejamento para proprietários afetados

O ano de 2026 será dedicado a testes e adaptação do mercado à nova realidade fiscal, sem necessidade de recolhimento imediato dos tributos sobre aluguel. Esse é o momento ideal para proprietários que se enquadram nos critérios de contribuinte revisarem seus contratos, organizarem documentação e buscarem orientação contábil especializada (Facilite; Ministério da Fazenda).

Quem está próximo do limite de três imóveis ou de R$ 240 mil em receita anual deve avaliar a possibilidade de reorganizar o portfólio ou formalizar a atividade de locação via empresa, caso seja mais vantajoso. Já inquilinos devem acompanhar de perto as negociações de reajuste e exigir transparência sobre eventuais repasses de custos.

Por fim, mantenha-se informado por fontes confiáveis e evite decisões precipitadas baseadas em boatos ou desinformação. Consulte sempre as atualizações do Ministério da Fazenda e de entidades do setor imobiliário para tomar as melhores decisões para seu patrimônio e seu bolso.

Conclusão: prepare-se para a reforma tributária do aluguel em 2026

A reforma tributária traz mudanças relevantes para o mercado de locação, mas o impacto será sentido de forma desigual conforme o perfil do proprietário. Entender os critérios, fazer contas e se planejar com antecedência são os melhores caminhos para evitar surpresas desagradáveis. Se você é proprietário e se enquadra nos critérios, procure seu contador e avalie a melhor estratégia para 2027. Se é inquilino, dialogue sobre possíveis reajustes e garanta seus direitos. Fique atento ao Mestre Imobiliário para mais análises e orientações sobre a reforma tributária e o aluguel em 2026.